新宿総合FP事務所ではファイナンシャル・プランニングに関する様々なご相談を承ります。

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不動産の管理全般、売買などにもお手伝いできます。

ワンルームマンション投資に必要な5つのポイント


現在、ワンルームマンション投資は貯蓄と同じぐらい身近で当たり前の存在となってきました。投資家と呼ばれる人々だけでなく、一般的なサラリーマン・OLの方が1~2部屋を所有するオーナーになっています。 あなたもワンルームマンション投資に必要な5つのポイントを押さえて、オーナーになってみませんか。

1.物件選びのポイント

物件の場所は、利便性がある程度良く人口密度の高いエリア、または首都圏を少し離れても賃料相場のいいエリアが望ましいです。理想は東京23区の駅徒歩10分圏内の物件です。表面金利が良くても、人気のないエリアだと借り手がつかなかったり、売却時に苦労します。築年数は昭和60年~平成5年までの物件で、管理がしっかりしているマンション(管理会社に注目)だと安心できます。

2.賃貸管理会社のポイント

ワンルームマンション投資は、賃貸管理会社によって決まると言っても過言ではありません。賃貸管理会社があることで業務委託料が発生しますが、借主募集・借主のクレーム・近隣トラブルの解決・退去時の原状回復などの業務をオーナーの手を煩わせることがありません。安定した賃料保証(空室時の保証)があること、問い合わせ窓口が一元化されおり、オーナーの代理としてワンルームマンションの資産価値を高めてくれる会社を選ぶことがポイントです。

3.ローン活用のポイント

ローンを組んでワンルームマンションを購入することはリスクもあります。ただし資産形成として考えた場合、ローンを活用した方がより短時間で同じ額の資産を形成することができます。キャッシュで購入しても総資産(キャッシュ=マンション価格)変わりませんが、ローンを活用した場合、総資産(ローン+キャッシュ=マンション価格)が増えます。さらに1戸のローンを完済し、次の物件のローンを組むことにより更に総資産が増えていきます。

4.キャッシュフローのポイント

節税のためのワンルームマンション投資とも言われますが、ローン返済額>賃料になってしまっては意味がありません。たしかに所得税・住民税が多い方は所得を損益通算(マイナスの不動産所得)により節税できますが、マイナスを生み続けるマンションを持つ必要がありません。ローン返済額<賃料のマンションを所有することで不動産所得が増えますが、マンションの減価償却を利用して、不動産所得を抑えることができます。賃料はローン返済に充てて早期完済をすることにより、次の資産を増加させることがポイントです。

5.リスクのポイント

ワンルームマンションは、購入時コスト(諸費用と税金で約50~60万円)、所有中コスト(管理費・修繕積立金・修繕費用等と税金で年間約36~60万円)、売却時コスト(仲介手数料と税金で約50~100万円)がかかると言われています。※物件価格にもよります。 これらのコストについて、毎月の賃料はもちろん、最終的に売却した時の利益を上回らないようリスクを考慮する必要があります。 万が一空室になってしまうと賃料が入らなくなってしまうため、物件(場所・賃料相場など)や賃貸管理会社(家賃保証など)によるところが大きく影響します。

 まとめ 

(1)物件は慎重に選びましょう!
(2)信頼できる賃貸管理会社と付き合いましょう!
(3)ローン返済は計画的にしましょう!
(4)見た目の利回りよりキャッシュフローを重視しましょう!
(5)リスクの分散・回避・保全をしましょう!

当事務所では、提携不動産会社から未公開物件の最新情報が入ってきており、物件のご紹介や投資セミナーも行っております。
毎月の安定収入を確保して将来に向けた資産形成を始めてみたい方は、お気軽にお問い合わせ下さい。



マイホーム購入イベント手続きガイド

流れ 手続き先・手続き書類
資金計画・物件探し


①不動産会社等での情報収集

②購入可能物件価格の計算

③物件の見学、確認

④住宅ローンの比較、検討

↓ ↓ ↓ ↓ ↓
★希望物件の決定★
 
物件の契約


①物件の申込み:仲介業者(不動産会社等)へ
【書類】申込証拠金、不動産購入申込書、認印等

②重要事項の説明:仲介業者(不動産会社等)へ
【書類】重要事項説明書へ署名・捺印

③売買契約の締結:仲介業者(不動産会社等)へ
【書類】不動産売買契約書、認印、手付金、印紙代、仲介手数料の一部

↓ ↓ ↓ ↓ ↓
★物件の契約完了★
 
住宅ローンの審査


●住宅ローンの申込み:住宅ローン業者(金融機関等)へ
【書類】住宅ローン申込書、団体信用生命保険申込書兼告知書、実印、印鑑証明書、住民票、不動産売買契約書、重要事項説明書、収入証明書等

↓ ↓ ↓ ↓ ↓
★住宅ローンの審査完了★
 
住宅ローンの契約


●金銭消費貸借契約:住宅ローン業者(金融機関等)へ
【書類】金銭消費貸借契約書、抵当権設定関係契約証書、実印、印鑑証明書、住民票等

↓ ↓ ↓ ↓ ↓
★住宅ローン契約完了(物件の完成)★
 
物件の引き渡し


①物件の最終確認

②住宅瑕疵担保の対応方法の確認

③残金の決済:仲介業者(不動産会社等)または住宅ローン業者(金融機関等)へ
【書類】実印、銀行印、仲介手数料等残代金

④不動産の登記:法務局(登記所)へ※司法書士に委任するのが一般的
【書類】住民票、実印、印鑑証明書、委任状等

⑤火災保険の契約

⑥諸費用の精算

↓ ↓ ↓ ↓ ↓
★物件の引き渡し完了★
 
その他の手続き


●不動産取得税の申告:都道府県税事務所または支庁へ
【書類】不動産取得税申告書、不動産売買契約書、登記事項証明書等

↓ ↓ ↓ ↓ ↓
★不動産登記の完了★
 
引越し


①転出届:旧住所地を所轄する市区町村の役所へ
【書類】転出届、身分証明書、認印、住民基本台帳カード

②転居届:新住所地を所轄する市区町村の役所へ
【書類】転居届、身分証明書、認印、住民基本台帳カード

③転入届:新住所地を所轄する市区町村の役所へ
【書類】転入届、転出証明書、身分証明書、認印
 
引越しの翌年


①確定申告の手続き(住宅ローン減税):新住所地を所轄する税務署へ
【書類】確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算証明書、源泉徴収票、住民票、不動産売買契約書、住宅ローンの年末残高証明書、登記事項証明書等

②確定申告の手続き(贈与税・相続時精算課税制度):新住所地を所轄する税務署へ
【書類】贈与税の申告書、相続時精算課税選択届出書、住民票、登記事項証明書、不動産売買契約書、戸籍謄本等
 
上記イベント手続きガイドは一例となります。
 ※詳細はお問い合わせください。

各種プランニングのご案内

GUM02_PH06002.jpg●購入相談
・ファミリー向け物件のご紹介
・投資向け物件のご紹介
●売却相談
●不動産業務のアウトソーシング
●不動産の節税相談
●火災保険の加入・見直しなど